富士、富士宮、静岡東部の遺言相続のことなら
ご相談・来所の際はご予約下さい。時間外でも可能な限り対応します。
０９０－３９３３－００９９ 受付：９～１９時 休日：土日祝日
農地に関する手続きについてご説明します。
農地の手続きは、各都道府県、市町村により違いがあります。ここでは、静岡県農地調整事務の概要（審査基準）に従って記載していますので、あらかじめご承知おき下さい。
農地とは
農地法で言う農地とは、耕作目的に使用されている土地のことです。
採草放牧地とは、農地ではないが、主に耕作や蓄養のための採草や放牧の目的に使用されているものをいいます。
そして農地と採草放牧地を合わせて農地等といいます。
農地等の判断基準
ある土地が、農地等にあたるかどうかは大変重要なことです。なぜなら、農地法の適用を受けるか否かで、その後の手続きが大きく変わるからです。
農地等であるか否かの判断は、登記簿上の地目ではなく、現況がどうなっているかで判断されます。これを現況主義といいます。
農地関係手続きの種類
農地では、お米や野菜を始めとして様々な食糧が作られています。
日本は国土の狭さ、島国であること、安全保障上の観点等々から「食糧の安定供給」は重大な課題として、将来にわたり存在します。そこで、農地が無制限に開発され、食糧の安定供給が脅かされることのないように、農地の利用については大きな制限がかけられているという訳です。
その代表例が、農地を農地以外へ転用する（農地転用）行為への許可制度です。この手続きを経ずに無断で転用した場合には厳しい罰則が規定されていますので、十分にご注意ください。
また、当該農地の条件によって手続きが変わってきます。事前に確認しておくことが大切です。
| 手続き | 説 明 | 具体例 | |
|---|---|---|---|
| ３条 | 許可 | 農地を農地として利用したまま、権利の設定や移転をする場合 | 農地を売買、譲渡、貸し借りしたい場合など |
| 届出 | 農地等の権利取得をした場合の手続き | 農地を相続、法人の合併、時効により取得した場合など | |
| ４条 | 許可 | 農地を農地以外に転用するが、権利の設定や移転がない場合の手続き | 宅地や倉庫を建てたり一時的な資材置き場として、自分で利用したい場合 |
| 届出 | 市街化区域内での転用 | ||
| ５条 | 許可 | 農地の転用（３条）と権利の設定や移転（４条）を同時にする場合の手続き | 宅地や倉庫用地として売買・譲渡等する場合、農地を駐車場にして貸出したい場合など |
| 届出 | 市街化区域内での転用 | ||
| １８条 | 許可 | 農地等の賃貸借の解約等をする場合の手続き | 賃貸借の解除、解約の申し入れ、合意による解約、賃貸借の更新をしない旨の通知をしたいとき |
| 農振除外 | 農用地区域に含まれる農地を農用地区域から除外する手続き | 農用地区域で家を建てたい等、農地以外の用途にしたい場合 | |
３条で規定しているのは「権利移動の制限」です。農地に対する権利を対象としています。農地をそのまま農地として利用することが前提なので農地転用ではありません。
ですが、農地の売買や譲渡を無制限に認めていると法の目的で脅かされてしまうので、許可制となっています。
【対象となる権利と行為】
次の権利の「設定」及び「移転」が対象となります。
【許可基準】
主に次のようなものがあり、全て満たす必要があります。
| 要 件 | 概 要 |
|---|---|
| 全部効率利用要件 | 申請農地だけでなく、他に所有・借用している農地すべてを効率的に利用して耕作の事業を行うこと |
| 農業生産法人要件 | 農業生産法人の要件を満たすこと |
| 農作業常時従事要件 | 申請者又は世帯員等が農作業に常時従事すること |
| 下限面積要件 | 許可取得後に、耕作する農地の合計面積が下限面積以上であること |
| 地域との調和要件 | 周辺の農地利用に影響を与えないこと |
＜農業生産法人要件と農作業常時従事要件の緩和措置＞
以下の４項目をすべて満たす場合は許可を受けることができます。
【届出になる場合】
権利移動に関するものでも、その原因が次に掲げるものは許可を取る必要はありません。
ただし「届出」をする必要があるので注意が必要です。
４条と５条で規定しているのは農地の転用についてです。４条は「自己利用のための転用」、５条は「他者への転用」を規定しています。
農地転用についての許可基準は大きく分けて２つあり、「立地基準」と「一般基準」です。
「立地基準」について
一口に農地といっても、その営農条件と市街化の状況から、優良な農地、あまり期待できない農地などと様々です。そこで、より生産性の高い農地の転用を防ぎ、生産性の低い農地へ転用を誘導していくため、農地は５つに区分され、許可の方針が異なります。
| 区 分 | 営農条件 市街化の状況 |
許可の方針 |
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可 ただし、農用地利用計画に適合する農業用施設を建設する場合等は許可 |
| 甲種農地 | 第１種農地のうち、市街化調整区域内にある農地 | 原則不許可 ただし、公共性の高い事業へ供する場合は許可（第１種農地よりも厳しい基準） |
| 第１種農地 | １０ｈａ以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等、特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 ただし、公共性の高い事業へ供する場合は許可 |
| 第２種農地 | 鉄道の駅が５００ｍ以内にある等の市街化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 | 原則不許可 ただし、周辺の土地に立地することができない場合等は許可 |
| 第３種農地 | 鉄道の駅が３００ｍ以内にある等の市街化の区域又は市街化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則許可 |
「一般基準」について
一般基準は、主に事業の内容を審査する基準となっています。これも、優良な農地を確保する観点から、不用意に許可を与えないためです。
「事業実施の確実性」（＝申請した目的に農地を転用することが確実か）
「被害防除措置の妥当性」（＝転用することで周辺の農地へ悪影響が生じるおそれがないか）
当事者間の法律行為（売買契約など）を補充して完成させ、効力を発生させるもの（効力発生要件）です。
難しい話ですが、売買契約を締結しても契約が有効に成立しただけで、許可を取得しなければ契約の効力が発生しないということになります。
また、無効な行為を有効にしたり、対抗要件を付与するような性質のものではありません。
違反転用者等には以下のように、厳しい罰則が規定されています。不安な点がある場合にはご自分で判断せずに早めに担当部署・専門家への相談しましょう。
| 対象者 | 罰 則 |
| ４条・５条違反者又はその一般承継人 許可に付された条件に違反した者 違反者から請け負った工事人その他の下請人 偽りその他不正の手段で４条・５条の許可を受けた者 |
許可取消 条件変更 工事中止 原状回復等措置命令 など |
| 無許可行為者・転用者 偽りその他不正の手段で許可を受けた者 原状回復などの措置命令に違反した者 |
３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金 |
| 違反者が法人の代表者や従業員だった場合のその法人 | １億円以下の罰金 |
| ３条届出をせず又は虚偽の届出をした者 | １０万円以下の過料 |
